SURROGA DEL MUTUO: COS’È, VANTAGGI E SVANTAGGI

Mutui e finanziarie per eseguire acquisti di una certa rilevanza o affrontare una ristrutturazione di immobili, sono tra gli strumenti più utilizzati dagli italiani.

La sottoscrizione di un impegno di questo tipo, è una scommessa, una vera e propria sfida sul proprio futuro basata sulla propria capacità reddituale.

Potrebbe però succedere, a distanza di anni che il trattamento economico applicato dalla banca risulti meno conveniente rispetto a nuovi “prodotti finanziari” oppure le condizioni bancarie siano diventate troppo gravose.

In aiuto del consumatore si interpone la surroga del mutuo: cerchiamo di capire cos’è e quali sono i suoi vantaggi e svantaggi.

Facciamo subito chiarezza: con il termine ‘rinegoziazione‘si vuole indicare quella procedura con cui l’utente chiede alla propria banca di discutere nuovamente le condizioni contrattuali del finanziamento richiesto. 

La surroga è invece la richiesta di un nuovo mutuo, dalle condizioni contrattuali più vantaggiose, stavolta però i protagonisti saranno il finanziato ed una nuova banca. Grazie alla surroga l’utente estingue il mutuo con il vecchio istituto di credito, e continua a versare le rate mensili alla nuova banca.   Anche per la surroga come per la rinegoziazione, la legge non prevede alcun tipo di spesa procedurale.

Quali sono quindi i motivi che possono spingere un utente a chiedere la rinegoziazione o la surroga di un mutuo ? Il principale è soprattutto quello legato ai tassi di interesse.                                                    Se dopo alcuni anni dall’apertura di un mutuo, l’interesse che matura su ogni singola rata è troppo alto, e se il trend del mercato prevede un abbassamento di tale tasso, il finanziato può esigere una riesame verso il basso della rata mensile. Tuttavia nella maggior parte dei casi la banca non accetta revisori, per questo motivo molti ricorrono alla surroga.

Con il decreto Bersani, la surroga ha acceso la competitività tra le banche a tutto vantaggio del consumatore .

Chi decide per la surroga del mutuo, valuta le migliori condizioni contrattuali proposte da varie banche ed una volta effettuata la propria scelta si rivolge alla banca individuata chiedendo di pagare il suo debito e di accendere una nuova posizione creditoria nei suoi confronti.
La surroga prevede inoltre tutele anche per la banca subentrante che acquisisce l’ipoteca sull’immobile a garanzia del pagamento compiuto verso la banca originaria

Il principale vantaggio per il consumatore che ricorre alla surroga consiste proprio nella possibilità di spaziare tra le numerose e spesso vantaggiose offerte presentate dai vari istituti di credito, senza essere subordinati alla scelta inizialmente compiuta, alle volte vincolati da penali per estinzione anticipata.  

Tra l’altro non c’è alcuna necessità di cancellazione di ipoteca iniziale perché sarà esclusivamente da variare con le generalità del nuovo soggetto subentrante. 

La variazione, effettuata dal notaio, ha costi molto inferiori rispetto alla cancellazione e nuova stipulazione dell’atto. 

L’unico svantaggio ( se così può essere chiamato) della surroga sta in due vincoli :

1.  gli intestatari del mutuo devono essere sempre gli stessi.