COME STIMARE IL VALORE DI UN TERRENO EDIFICABILE

Cartelli in vista con appositi annunci di appezzamenti di terreni edificabili in cui è possibile costruire casa,almeno una volta nella vita, sarà capitato a tutti di vederli per le strade. Spesso viene in mente da chiederci come si calcola il valore di un terreno in vendita. Bisogna specificare prima di tutto che un metodo empirico non c’è,non esiste, ma il costo viene calcolato tenendo conto di diversi fattori. Vediamo quali.

Per calcolare il valore di un terreno esistono diversi metodi, quelli più utilizzati sono in base all’indice di fabbricabilità fondiaria e quello di comparazione dei prezzi. Può succedere che a volte si inserisce una cifra su internet senza tener conto di questi due metodi, facendo affidamento al proprio istinto,rendendo però così il terreno, poco appetibile se non addirittura invendibile.

I parametri fondamentali che caratterizzano un terreno sono due  :

1. Superficie
2. Indice di fabbricabilità

Parlando di indice di fabbricabilità, si fa riferimento al PRG (Piano Regolatore Generale) che ogni comune stila per i lotti presenti. In questo piano regolatore generale, sono raccolte tutte le destinazioni urbanistiche di tutte le zone del comune. Il rapporto tra la cubatura edificabile e la superficie del lotto, fornisce il numero di metri quadrati a disposizione che servono a poter costruire all’interno di una determinata area; questo valore ha una forte incidenza sui prezzi ai quali potranno essere venduti gli edifici una volta costruiti.

Tenendo in considerazione questo metodo, quando si decide di costruire un condominio con i relativi  appartamenti, il costo del terreno non dovrebbe essere superiore al 30% rispetto al valore di produzione.  Se moltiplichiamo la superficie (1) per l’indice (2) ottengo 600 x 2 = 1200 mc (metri cubi).Quindi in un terreno di 600 mq é possibile costruire al massimo 1200 metri cubi di casa.

Il metodo più usato è quello della comparazione dei prezzi  dove vengono confrontati i valori dei terreni edificabili presenti nella zona dove s’intende iniziare a costruire, applicando agli stessi una rivalutazione in base alle plusvalenze. Altra cosa da valutare sta nel prezzo di vendita degli appartamenti nella stessa zona.

Il prezzo di vendita solitamente viene espresso al metro quadro. Ad esempio: 2100 Euro/mq. Un appartamento di 100 mq, cioe’ 100 x 0.9 (90%) = 90 mq commerciali costa 2100 x 90 = 189.000 Euro circa. Verrebbe calcolato in definitiva il valore in base a quello stabilito per un terreno limitrofo e verrebbe valutata l’opportunità dell’acquisto del terreno considerando il volume disponibile.

Bisogna poi calcolare qual’e’ il costo medio di costruzione, un prezzo economico medio realistico.